不動産投資を行なっていると、物件を所有して家賃収入を得るだけではなく、その物件を売却した方が良いタイミングというのが訪れます。
しかし、それは一体いつなのでしょう。
せっかくの資産を誤った時期に売却してしまうのは、あまりにもリスクが大きいものです。
ここでは、売却すべきタイミングについてお話します。
よくある収益物件の売り時の勘違い
売り時の判断でよく誤りやすいのが、売却価格が購入価格を上回ったときです。
しかし、本当にそれは売り時なのでしょうか。
物件を所有してから売却までの期間が短いと、物件そのものの費用に加えて、仲介手数料など諸手続きの手数料が物件から上がる収益で相殺されていない状態で売却することになりかねません。
つまり、購入価格プラス手続きの費用を本当の購入価格と考え、それが売却価格を上回っていないと本当に利益が出たとは言えませんし、もし上回ったとしても、微々たるもので終わる可能性があるのです。
また、まとまったお金が欲しい時に陥りがちなのが、「この物件は1年で１００万円の収益が出る、今売れば1000万円で売れるから、10年分の儲けを先に得たのと同じだ」という、いわゆるキャッシュフローの考え方です。
しかし、物件がよほど急激に価値を失う可能性があるのであればともかく、現在の資産価値と10年後に予想される資産価値を比べ、実際に10年間で1000万円を手にした上で売るのと、手元には0円の状態で今すぐ売るのと、どちらが収益が大きくなるか比べなければ、リスクは大きくなるばかりです。
収益物件を売るべき正しいタイミングは？
では、収益物件を売却する、本当の売り時はいつなのでしょう。
収益物件を所有する方は、不動産投資という主な目的の他に、所得税の節税を狙っている方も少なくありません。
不動産投資をすると、減価償却費として経費扱いにできる費用が発生したことになり、これによって所得を抑えることができます。
これによって、所得税が少なくなるのです。
しかし、収益物件を長く持ち続けていると、減価償却費として計上できる金額は毎年減っていきます。
そして、物件を購入した際に組んだローンなど、返済すべき元金や利子がありますから、徐々に節税効果は薄れ、やがて節税で得になる金額と返済額が逆転することになります。
その直前が、売り時の1つです。
返済する金額と節税額が逆転することをデッドクロスと呼びますが、この前に売るのは一般的な考え方と言えます。
また、物件は築10年を超えると、設備が老朽化してきます。
そこで、大規模修繕の必要性が出て来るのですが、修繕にかかる費用を負担していると、利回りが悪化し、収益が低くなってしまいます。
修繕の必要に迫られる前に売却し、そこまでの収益を元手に別の投資先を探す、というのもよく見られる方法です。
まとめ
いかがでしょうか。
減価償却費としての節税効果が、そろそろなくなりそうな方や、自分が所有する収益物件が築10年を超え、そろそろ修繕の時期に差し掛かっている方はいないでしょうか。
そのような方は、収益物件を取り扱っている不動産会社に連絡を取り、利回りが悪化する前に収益を確定させることを考える必要があります。
リスクを恐れるあまり行動に移せなかったり、適切な売り時を逃して泣かないためにも、早めに確認するようにしましょう。
私たちホームメイト四ツ橋本町店では、利回り10％以上収益物件などもご用意しております。
収益物件に関するご不明点やご相談は、ぜひ当社までお問合せください。
