安定して不動産投資を続けるには、デッドクロスに気を付ける必要があります。
しかし、デッドクロスという言葉は知っていても、具体的にどういうものなのかはきちんと理解していない人も多いのではないでしょうか。
ここではデッドクロスの詳細とその回避方法について見ていきます。
不動産投資におけるデッドクロスってどんなもの？
まず、デッドクロスとは一体何なのかを説明します。
デッドクロスというのは、不動産投資、経営などのために不動産を購入する際にかかった費用を経費として計上して節税していたものが、節税効果が切れたときに元本返済額の方が上回り、支出の方が大きくなるタイミングのことを言います。
不動産を購入するとき、ローンを組む方がほとんどでしょう。
資金の問題としても、節税効果を考えた場合にも、一括で不動産購入をすることは滅多にありません。
そして、不動産を購入するのに掛かった額は、減価償却費として計上することができます。
簡単に言えば、必要な経費という扱いになるのです。
減価償却費は、一旦購入した不動産を資産ということにし、耐用年数で規則的に割って費用として分配します。
これを、資産を運用して得た収入全体から引き、引いた残りに対して税金が掛けられます。
このように、不動産投資をする上で減価償却費による節税効果は見逃せません。
しかし、この減価償却費は、年を追うごとに資産の価値が減っていくものとして減少していくのです。
そうすると、本来の収入は増えていないにも関わらず、減価償却費を経費として計上できないため帳簿上は「収入が増えた」と判断され、税負担が大きくなっていきます。
一方、ローンの返済額についてですが、利息の部分は経費として計上できますので、利息が大きい期間には、まだ節税効果が見込めます。
しかし、やがて月々の返済額のうち元本の部分が大きくなると、元本は経費として計上できないため、支払う額は同じでも節税の部分がなくなります。
やがて、減価償却費による節税効果が、ローンの返済額を相殺できるほどではなくなるタイミングが訪れます。
これがデッドクロスと呼ばれるものの正体です。
不動産投資のデッドクロスを回避する方法とは？
デッドクロスを回避するには、幾つか方法があります。
まず、ローンの返済額自体を調整し、減価償却費の節税効果を返済額が上回らないようにする方法です。
たとえば、購入の際にフルローンを組むのではなく、自己資金を入れて元本を元々少ない状態にしておく、借入期間を延長して毎月の返済額を抑える、という方法があります。
また、繰り上げ返済をして利息を減らすことで全体の返済額を減らし、節税効果を高めるというものもあります。
そして、不動産を購入する目的が、経営するのではなく不動産投資なのであれば、買い替えるという手段も検討すべきでしょう。
減価償却費が計上できなくなった物件は売却し、新規に物件を購入し、減価償却費を計上するのです。
まとめ
デッドクロスが発生することによって破産状態に陥る、という事態を回避するためには、ローンの返済と減価償却費が計上できる期間をシミュレーションすることが大切です。
大切なのは、いつデッドクロスのタイミングが訪れるのか、きちんと計算しておくことなのです。
今後、不動産投資をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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不動産投資に関するご不明点は、お気軽にご相談くださいませ。
