不動産を購入する際には、ローンや間取り、周辺施設について考えると思います。
しかし、購入した不動産を切り上げるタイミングについてはお考えでしょうか。
購入時から最終的にその不動産をどうするのかを考えることを出口戦略と言います。
居住用物件の場合は自分の子どもに相続するか、売却をして次の住処に移るか、というような選択肢があげられるでしょう。
一方、投資用物件の場合は最終的に売却をする前提で購入するのが一般的です。
今回は不動産投資のポイントとなる出口戦略についてご説明いたします。
不動産購入時の出口戦略 初めから売却時について考慮しよう
投資用不動産を購入する際、入居率の高さや利回りなどを重視される方も多いと思います。
賃貸物件では、やはり駅から近かったりすぐそばにコンビニエンスストアがあったりなど、社会人や学生向けの物件が人気です。
しかし、年数がたてば当然物件も古くなってしまうため当初の予測通りにはいかないことも多々あります。
売却するタイミングを間違ってしまえば、売値と収益の合計がもともとの購入金額に届かず、トータルでマイナスになってしまうことも。
このように、不動産投資では目先の利益に捕らわれず、購入時から出口戦略を考えることが重要なのです。
不動産購入時の出口戦略 中古マンション・アパートの場合
投資用物件を売却する場合は土地の資産価値のことを考え、利益が出ているタイミングを見計らうことが大切です。
しかし売却以外の選択肢を選ぶ場合、マンションとアパートどちらを購入するかで出口戦略が変わります。
マンションの場合、売却のほかに子どもに相続させ引き続き収入を得る、老後の自宅にするという選択肢があります。
アパートの場合は建て替えて保有を続ける、解体して自宅を建てるなど。
アパートでは、却する際もリノベーションしてから売る、建物を解体して土地だけ売るなどいくつかの選択肢があります。
不動産購入時の出口戦略 新築マンションの場合
新築マンションは土地や建築費用の他に不動産業者の宣伝費や営業費などが上乗せされるため、短期間で売って利益を出すのには向いていません。
しかし、新築マンションは人気があり利回りが良いため、安定した収入を得られることが期待されます。
物件だけを見ると中古マンションよりも新築マンションの方が魅力的に見えますが、2017年の首都圏における成約件数は中古マンションの方が新築マンションの供給件数を上回りました。
中古マンションの市場は年々拡大しているので、その動向次第では新築で買った物件を中古として売却し、利益を得ることができるでしょう。
これはタイミングが肝心なので、定期的に動向を調べておきましょう。
まとめ
今回は不動産投資において大切な出口戦略についてご説明しました。
利回りなど目先の利益に目が行きがちですが、出口戦略を決めておかないとトータルで損になることがあります。
大きな買い物ですので、じっくりと考えてから投資を始めましょう。
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