「黒字倒産」という言葉をご存知でしょうか？
黒字倒産とは、定期的に家賃収入があり黒字が続いているにもかかわらず、破綻せざるを得ない状況に陥ってしまうことをいいます。
今回は、不動産投資を行う上で気を付けたい黒字倒産についてご紹介いたします。
不動産投資で黒字倒産するケースがあるのはなぜなのか
物件を購入した年は経費として計上できるものが多いため、家賃収入が確保できればローンを支払ってもキャッシュが残ります。
しかし、2年目以降は経費となるものが少なくなり、納税額が増えてしまいます。
不動産の維持費やローンの支払いは変わらずあるため、不動産の収入以上の支出が生じてしまい、手元のキャッシュを使わなければならず、最終的に破綻する可能性があるのです。
この不動産の収入より支出が増えてしまうことを、デッドクロスといいます。
不動産投資を行う際は、デッドクロスにならないように気をつけましょう。
不動産投資を行う上で黒字倒産しやすい例とは？
続いて黒字倒産しやすい例をご紹介いたします。
まずは、減価償却費の減少での失敗です。
不動産の価値は購入時が一番高く、徐々に減少していきます。
不動産購入費は一度に全部経費として計上するのではなく、分割して計上するので、初めの頃は資産価値も経費も高くなりますが、徐々にその金額は減っていきます。
このことを減価償却費といい、この金額が減るほど、収める所得税の額が上がります。
目先のことしか考えず節税できるから大丈夫と思っていると、徐々に所得税が上がるため、収入以上の税金を納めなければならない可能性があるので注意が必要です。
続いてご紹介するのは、ローンによる失敗です。
一般的に、住宅ローンは元利均等返済方式により返済することが多いので、借入当初が一番支払う金額が高く、徐々に金額が減っていきます。
すると経費として計上できる金額も徐々に減るので、結果的に納税額が増えてしまうのです。
最後にご紹介するのは、高額なリフォームでの失敗です。
計画的なリフォームを行わず、場当たり的な修繕は結果として高額となってしまうことがあります。
また、メンテナンスの行き届いていないマンションは入居者からも信頼が得られず、空室になってしまう恐れもあります。
リフォームは計画的に行うことで、余計な出費を減らしましょう。
不動産投資で黒字倒産を避けるためのポイント
黒字倒産を避けるためには、まず購入時に支払いシミュレーションを行いましょう。
これまで述べたように、投資を始めた当初は経費に計上できるものが多いので節税になりますが、経費は徐々に減るため、反比例して納税額は上がっていきます。
気付けばデッドクロスになっていた…という事態に陥らないように、しっかりと計画をたてましょう。
また、資産価値があるうちに低金利のローンへ借り換えれば、結果的に支出が減るので、減価償却が完了する前にローンの借り換えを検討するのもおすすめです。
まとめ
今回は、不動産投資を行う上で知っておきたい黒字倒産についてご説明いたしました。
不動産投資を成功させるためには、将来まで安定した計画性を持つことが大切です。
デッドクロスとなり破綻を避けるためにも、しっかりと将来をシミュレーションし、資産を増やしていきましょう。
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