ローンの返済方法は主に「元利均等返済」と「元金均等返済」に分けられます。
そして不動産投資では、借入金額が大きく金利も高いアパートローンを利用することになります。
そのためどちらの方法を採用するかによって、総返済額や資金繰りの状況が大きく変わります。
そこで元利均等返済・元金均等返済とは何か、それぞれの特徴や選び方を解説します。
元利均等返済とは？
ローンの返済額は、元金部分と利息部分の合計で構成されます。
元利均等返済とは、月々の返済額が一定になる方法です。
残債が多い返済初期には利息の割合が大きく、返済が進むにつれて元金の割合が大きくなります。
はじめの返済額が元金均等返済より小さくなるため、経費がかさみ資金の余力が十分でない投資初期の資金繰りがしやすくなります。
また不動産投資において、支払った利息部分は経費として計上できます。
初期は支払ったローンの多くが、経費扱いになる点が主なメリットです。
元金均等返済とは？
元金均等返済とは、月々の元金の返済額が一定になる方法です。
一定の元金にその時点での利息を合計した額が、月々の返済額になります。
利息は借入の残債に対してかかりますから、返済が進むにつれて利息部分が小さくなり、月々の返済額も少なくなっていきます。
投資初期は利息部分が多いので返済が苦しくなりがちですが、総返済額は元利均等返済より少なくなるメリットがあります。
ローンは元利均等返済と元金均等返済のどちらにすべき？
一見すると総返済額が少なく済む、元金均等返済が優れているように思えるかもしれません。
しかし不動産投資においては手元資金も重要ですから、自身の投資計画や資金余力に応じて選択しましょう。
・元利均等返済の方がよいケース
月々の返済額が一定なので、資金計画を立てやすくなります。
不動産投資では思わぬ支出が重なったり、空室が出たりするなどのリスクがつきものです。
そんなとき手元のキャッシュに、どれだけの余力があるかが重要になりますから、元利均等返済はリスクに対応しやすいです。
また繰り上げ返済を活用することで、総返済額を減らせる場合もあります。
ただし繰り上げ返済は、一般的に手数料が別途でかかるため注意してください。
・元金均等返済の方がよいケース
将来的に投資物件を増やしたい場合、新たに別のアパートローンを組むことになります。
そのときすでに借り入れているローン返済が十分に進んでいることが、審査の上で有利です。
また売却時を考慮し、元金をとにかく減らしたい場合もあります。
このようなケースでは、元金が減りやすい元金均等返済がおすすめです。
まとめ
元利均等返済・元金均等返済について解説しました。
元利均等返済は毎月の返済額を一定なので、返済計画が立てやすい返済方法です。
元金均等返済は、返済する元金の額を毎月一定にする返済方法なので、初期は返済額が高くなってしまいますが、最終的な総返済額が少ない返済方法です。
それぞれにメリット・デメリットがありますから、資産状況や投資計画に応じて選びましょう。
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