不動産の価値を評価する方法のひとつとして、収益還元法があります。
不動産投資のために物件を購入する上で大切なのは、その取得コストを将来的に回収できるかどうかの判断です。
そこで収益還元法を利用することで、適切に不動産を評価することが可能となります。
収益還元法の概要と、不動産投資をする上での活用方法を解説します。
不動産投資の収益性を計る収益還元法とは？
収益還元法とは「不動産が将来生み出すと予測される純収益と、現在の価値を全て合わせた評価額」を算出する手法です。
この手法で収益価格を計算することで、その物件は採算が取れる価格なのかどうかを判断する指標になります。
収益力の高い物件は評価額が高くなりますから、不動産投資向けの物件を評価するのに適切な方法です。
そして収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類の計算方法があります。
不動産投資の試算価格を決定する収益還元法の計算方法① 直接還元法
直接還元法とは、1年間における純利益を還元利回りで割引いて算出する手法です。
・収益価格 ＝ 1年間の純利益 ÷ 還元利回り
1年間の純利益は、家賃収入から経費を差し引いて求めます。
・1年間の純利益 = 総収入（家賃 × 12ヶ月）- 諸経費
家賃8万円（総収入96万円）・諸経費40万円の物件の場合は、56万円が純利益になります。
そして還元利回りは、投資額に対する家賃収入の割合を示します。
上記の物件を6％の想定利回りで計算すると、約933万円が収益価格として見込めます。
・収益価格 ＝ 56万円 ÷ 5％ ≒ 933万円
直接還元法では、純利益を利回りで割るだけですので比較的簡単です。
この場合では、物件価格が933万円までの不動産投資なら採算が取れると判断されます。
不動産投資の試算価格を決定する収益還元法の計算方法② DCF法
DCF法とは「Discounted Cash-Flow法」の略称です。
これは将来得られる収益とその時点で売却した額を現在価値で割り、全てを足して不動産価格として算出します。
ここでは割引した現在価値を用います。
現在価値 = 将来価値 / ( 1 + 割引率
) ^ i年後
1年後の将来価値（純利益）が100万円・割引率が3％とすると、約97万円の将来価値が見込めます。
これは2年後には約94万円、3年後には約92万円と少しずつ下がっていきます。
同じ100万円でも、不確定な将来の100万円より、いま手元にある100万円の方が価値があると見なすためこのようになります。
この物件を3年後に1,000万円で売却するとします。
現状の価値と売却額を足した額が収益価格になるので、DCF法で計算する収益価格は約1,283万円です。
家賃収入 = 約97万円 + 約94万円 + 約92万円 = 約283万円…①
売却額の現在価値 = 1,000万円 / ( 1 + 3% ) ^ 3年後 = 約920万円…②
収益価格 ( ① + ② ) = 約283万円 + 約920万円 = 約1,203万円
したがって、不動産投資で採算が取れるラインは約1,203万円までです。
まとめ
不動産投資おける収益還元法について解説しました。
DCF法は価値の算出が複雑で直接還元法よりも価値を正確に予測することができます。
しかし計算がやや複雑ですから、両方を併せて使うと投資判断がしやすくなるでしょう。
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