今や、資産は自分で投資して増やす時代となりました。
不動産投資は、老後資金のためだけでなく、節税対策や将来の資産形成をすることができます。
今回は、そんな不動産投資など投資の世界でよく聞かれる「ROI」に焦点を当てて解説いたします。
費用対効果を表す不動産投資の「ROI」ってそもそもどういう意味？
ROIとは「Return On Investment」の略語で、「ロイ」または「アール・オー・アイ」と発音します。
日本語では「投資利益率」「投資収益率」と訳されることが多く、投資した自己資金に対する1年間での回収率を見るための指標として利用されます。
ROIは、不動産投資だけでなく、企業分析をはじめ、株式投資のファンダメンタルズ分析、マーケティング活動の効果測定などでも使われる用語です。
ROIの計算方法は、次のとおりとなっています。
年間のキャッシュフロー（年間の賃料収入－ローン返済額－経費）÷投資総額（最初の自己資金×100）＝ROI
ちなみに「キャッシュフロー」とは、現金の出入りや流れのことを意味しています。
不動産投資におけるROIの考え方と計算方法
ROIの計算式のポイントは、年間賃料収入からローンの返済や必要経費を差し引きしたのち、実質的なキャッシュフローを分子にしていることと、物件そのものの金額ではなく、購入時の自己資金を分母としていることです。
物件購入にあたり、なるべく自己資金を少なくして、ローンを増やせば、必然的にROIの値は高くなります。
反対に、ローンを使わず、自己資金だけで購入した場合は、ROIの値は低くなります。
ROIは、物件の価額に関係なく投資した自己資金に対して、実質的に1年間で何%の回収率を見込むことができるかを見定めるものです。
また同時に、効率の良い借り入れが実現できているかといったレバレッジを見る指標にもなります。
ちなみにレバレッジとは、少ない投資金額（現金）でより大きな取引をし、自己資金だけでは考えられないほどの利益を得る取引方法のことです。
FXでよく目にする用語だとは思いますが、ローンを利用する不動産投資においても積極的に活用したい、いわば飛び道具のようなシステムです。
また、ROIの考え方で、忘れてならないものが、表面利回りと実質利回りです。
表面利回りは、 年間の賃料収入÷不動産の購入金額で、実質利回りは、（年間の賃料収入－経費）÷不動産の購入金額でそれぞれ算出することができます。
具体例を挙げますと、自己資金が300万円、融資金額が1,500万円で販売価格1,800万円の物件を購入した場合、家賃収入は年間で108万円となります。
その経費が年間約8万円、ローンの返済額が70万円程度であったとしますと、その表面利回りは、108万円÷1,800万円×100＝6％となります。
また、実質利回りは、100万円÷1,800万円×100＝5.5％です。
そのときのROIの値は、（100万円－70万円）÷300万円×100＝10％であるということになるのです。
まとめ
いかがでしたか？
不動産投資を進める前にあらかじめ計算しておくことで、何年後にどの程度の利益を得ることができるか一目瞭然となり、不安を覚えることなく投資活動に邁進することができます。
今回ご紹介させていただいたROIをはじめ、まだまだ投資にまつわるセオリーや理論は数多く存在していますので、それらを参考にした上で、ある程度の目安をつけた資産運用をすることがおすすめです。
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