これから不動産投資を始めようと考えている皆さん、「一物四価」という用語をご存知でしょうか。
この言葉は、物件の購入や売却を検討する時以外はあまり見聞きする機会がないため、初めて知った方も多いでしょう。
今回は、不動産投資初心者の方に向けて、一物四価の意味をご紹介します。
不動産投資に関わる一物四価の意味
一物四価とは、1つの不動産物件に付けられる４種類の価値と評価額という意味で、実勢価格・公示価格・相続税評価額・固定資産税評価額が該当します。
なぜ1つの不動産物件に4つの値が付くかというと、物件を評価する基準が国・地方自治体・直近の取引事例などで異なるためです。
なお、四価の決め方は以下の通りです。
・実勢価格…直近の取引事例を基に計算するもので、市場価格とも言います。
・公示価格…国土交通省が毎年1月1日に公示し、相続税評価額や固定資産税評価額を決める際の基準となります。
・相続税評価額…国税庁が毎年7月1日に公示します。
路線価とも言い、路線価方式と倍率方式の2種類の計算方法があります。
・固定資産税評価額…地方自治体が不動産物件ごとに決定するもので、公示価格の7割が目安額となります。
実勢価格以外の三価は、上記のように税金の計算や金融機関が融資をする際の計算、不動産鑑定などで用いられます。
一物四価のうち不動産投資で重視するのは実勢価格
先ほどは一物四価の意味と基準をご紹介しましたが、不動産投資では実勢価格を重視した取引が主流です。
なぜ実勢価格が重視されるかというと、売買する時に最も参考になる価格だからです。
売買価格は需要によって変動するため、いくら公示価格や固定資産税評価額が高くても、ニーズがなければ高価格で売買できるとは限りません。
特に土地の場合、面積・形状・接道など物件ごとで条件が変わるため、公示価格や固定資産税評価額を基準にしてしまうと、相場からかけ離れた金額となってしまうことがあります。
その点実勢価格は、直近の取引事例を基に算出しているため、よりリアルな相場感を掴みやすいメリットがあります。
なお、実勢価格の目安は、公示価格×110％か路線価÷80％×110％のいずれかでも求めることができますよ。
実勢価格を知りたいけれど、公示価格か路線価しか分からない時は、どちらかの計算式を用いて算出してみましょう。
まとめ
以上、一物四価の意味と、不動産投資で実勢価格が重視される理由についてご紹介しました。
今後不動産投資を始める方は、知識として覚えておくと、物件選びや売買取引の際にきっと役立つでしょう。
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