「老後の生活資金は年金だけでは心配」「将来家族に資産を残したい」という方の中には、マンション投資をしようとお考えの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、実際にマンションを購入したものの、早々に借主から家賃の減額交渉やいろいろなクレームを言われたらどうしますか？
今回は、マンション投資をお考えの方に家賃の減額交渉方法をご紹介したいと思います。
借主から家賃減額請求をされたらどうする？
ネットの普及で、同じ物件の別の部屋の家賃が今では簡単に分かるようになりました。
そのため、隣人トラブルや管理に対する不満を理由に家賃の減額交渉を求められる場合があります。
例えば、15年間住んでいた物件の家賃が8万円で、他の部屋は5万円で入居していたことが分かったとします。
借地借家法では、建物借賃が「近隣同種の建物の借賃に比較して不相当となったときには契約条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物借賃の額の増減を請求することができる」とあります。
つまり、15年間住んでいる借主は3万円の減額請求ができるという事です。
また同法には、「当事者間に協議が調わなければ、その請求を受けたものは減額を正当とする裁判が確定するまでは相当と認める借賃の支払いを請求することができる」とあります。
要するに、「確定判決までは、5万円を支払えばいい」ということです。
面倒なことに振り回されなくていいので、この方がいいでしょう。
家賃減額に応じるのもあり？！
家賃の減額交渉をしてきた借主が10年以上住んでいて、一度も滞納がなく、まじめに生活をしている人ならどうしますか？
そういう人なら、リフォーム費用や減額による損失を比較して減額交渉に応じるのもありかと思います。
その場合、すぐに減額に応じるのではなく、契約更新後からしてみてはいかがでしょうか。
そうすることで、減額してすぐに退去してしまうというリスクを回避できます。
家賃減額交渉をうまく回避する方法？！
借主の中には、騒音などのクレームを理由に減額交渉してくる人もいます。
例えば、「夜中に、隣の人の話し声がうるさくて眠れない」「夜中に洗濯機を回す音が気になって我慢できない」「隣の人がベランダでたばこを吸っていてにおいが気になる」などです。
しかしこれは基本的に隣人トラブルなので、管理会社に対応してもらうべき問題です。
管理会社できちんと対応していけば、家賃の減額にまで至るような話ではありません。
家賃減額をしなくても入居者が満足する方法
例えば日ごろから共用廊下をきれいに掃除したり、定期的な訪問でお菓子やタオルなどのプレゼントをしたりして借主の心をつかむ方法もあります。
特に、入居期間が長い借主には心づかいに力を入れます。
借主への感謝の気持ちを形で表せば喜んでくれるし、家賃の減額のことも考えなくなります。
契約更新をしてくれた借主には、お米などをプレゼントすれば一層心をつかめるでしょう。
まとめ
以上のように、家賃の減額交渉には応じるべきものとそうでないものがあります。
重要なことは、退去したときの費用や、減額による損失を比べることです。
また、減額交渉をされたということは何かしら借主が不満をもっているということです。
家賃が高いということだけではなく、共用部分の管理や掃除がずさんなことが理由かもしれません。
そのような不満が出ないために、管理会社には入居者を満足させるような適切な管理をするように指導しましょう。
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