アパート経営を行なって不動産投資に挑戦したいと考えている方は、事前に「利回り」に関する知識を深めておく必要があります。
今回は、不動産投資を行なう上で大切な3種類の利回りの相場や計算方法、注意点などをご紹介します。
表面利回りの相場・計算方法・注意点
表面利回り…年間の家賃収入を購入費用で割った数値です。
利回りの一般的な表記はこの表面利回りを意味していることが多いので、不動産投資をする時は覚えておきたいポイントでもあります。
相場は、自分自身の土地でアパートを建てると2割程度、地方に新しくアパートを購入すれば0.8～1.2割程度だと考えていいでしょう。
計算方法は以下のとおりです。
表面利回り＝ 1年間の家賃÷ 物件の金額×100
注意点は、満室であることを想定して、1年間の家賃を計算している点です。
物件に空室が発生している場合は、計算通りの利回りにはならないので、気をつけましょう。
実質利回りの相場・計算方法・注意点
実質利回り…年間の家賃収入から経営に必要な費用を差し引いた後、購入費用で割った数値です。
表面利回りとは異なり、アパート経営に必要な経費を含めた利回りを知ることができます。
よって、現実に近い不動産投資の収益額を予想できる重要な計算方法です。
計算方法は以下のとおりです。
実質利回り＝（1年間の家賃収入－物件にかかる年間諸経費※1）÷（物件の金額＋買った時の諸経費※2）×100
※1は、固定資産税・賃貸管理費用・火災保険料・修繕積立金などです。
※2は、登録免許税・不動産仲介手数料・司法書士手数料・印紙などです。
注意点は、物件によって必要な経費や空室の数が異なるので、相場というものが存在しないことです。
表面利回りが同じ物件であっても、高額な経費がかかる物件であれば、実質利回りは下がってしまいます。
どういった経費が発生しているのか、購入前に確認するようにしましょう。
想定利回りの相場・計算方法・注意点
想定利回り…現状や未来の物件状況を考慮して、入居率や空室率を算出した将来想定される利回りの数値です。
アパート経営を行なう上で将来を見据えた対応は大切ですが、あくまで未来の予想なので、実質利回り同様、相場ではありません。
計算方法は以下のとおりです。
想定利回り＝｛年間の家賃収入×（1－物件の空室率）－（所有時の1年間の諸経費｝÷（物件の金額＋買った時の諸経費）×100
注意点は、どのような未来を想定するかによって、利回りが変わる点です。
高利回りが予想された物件であっても、予想が外れてしまえば、実際には全く収益の出ない物件になることも考えられます。
計算する人の知識量にも左右されるので、不動産会社がどういった条件を想定して利回りを算出しているか把握しておくことが大切です。
まとめ
今回は、不動産投資をする上で知っておきたい3種類の利回りの相場・計算方法・注意点を紹介しました。
アパート経営を考えている方は、それぞれの利回りについて理解を深め、収益が見込める物件を選ぶようにしましょう。
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