将来に備えて、家賃収入で定期的な収入を得る不動産投資を考えている人は少なくないでしょう。
初心者の人なら、ある程度築年数がたっている中古マンションなどからスタートしてみるのが良いかもしれません。
しかし、そこで注意したいのが、買ってからしばらくは安定的な収入を得られていたのに、ある時点で急に利回りが減少してしまうことです。
なぜこのような事態が起こり得るのかをご紹介しますので、これから不動産投資を考えている人は、ぜひご参考にしてください。
利回りが急に減少する理由とは
まず、新築でも中古でも、分譲マンションを購入すると、毎月管理費と修繕積立金を払い続ける必要があります。
修繕積立金はマンションの外壁などの共用部分の修繕工事の費用として、全戸から毎月決められた金額を集めて貯めておくものですが、マンションを取得してからずっと金額が同じとは限りません。
一般的に大規模な修繕工事は10～15年に1度行われますが、そのタイミングで修繕積立金が増額改定されることが多いのです。
また、物件の利回りを高く見せるために、販売するときにあえて修繕積立金を少額に設定しておき、しばらく年数がたってから修繕積立金の増額改定をするという、強引なケースも残念ながら存在しています。
このように修繕積立金が増額改定されると、家賃による収入は変わらないのに支出だけがかさむことになるので、利回りが減少してしまうのです。
そうなると、投資資金を回収する期間も延びてしまうことになるでしょう。
これは、不動産投資において大切な、どんなタイミングで売却をするのかという点にも大きな影響を与えてしまいます。
利回りを急に減少させないために購入前にチェックするべきポイント
利回りを急に減少させないためには、購入前にいくつかの点をよくチェックしておくことが必要です。
まずは、毎月の管理費と修繕積立金の金額が、同じ築年数の分譲マンションと比べてあまりにも少なくないか、という点です。
こういった物件は、買ったときは修繕積立金が安くても、今後大幅に増額改定される可能性があるので注意しましょう。
管理費と修繕積立金の割合が家賃の4分の1以上の場合、修繕積立金が管理費よりも大きく安く設定されている場合も要注意です。
また、管理会社の長期修繕計画表などの資料を購入する前によく読んでおき、大規模な工事の計画や修繕金の積み立て状況などをチェックしておくことも大切です。
まとめ
長期的に安定収入を得るために不動産投資を始めても、修繕積立金が大幅に増額改定されると、利回りが減少してしまうことが考えられます。
マンションを購入するときは、修繕積立金が築年数に対して安すぎないかなどをチェックして、こうした事態をなるべく避けるようにしましょう。
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