不動産投資には、多額の資金が必要となります。
とくに一棟マンションへの投資を自己資金だけでまかなう方は少なく、多くの方がローンを利用して物件を購入しています。
ローンを利用すれば、自己資金を抑えて一棟マンションを購入できますが、付いて回るのは毎月の返済です。
返済がある限り、不動産投資のリスクは残るため、理想的な返済比率（返済負担率）を把握し、しっかりとキャッシュフローを生み出す投資を行いましょう。
今回は、安全な不動産投資を実現するために欠かせない返済比率についてご紹介します。
不動産投資における返済比率って何？
そもそも返済比率とは、月々の家賃収入に対するローン返済額の割合のことで、以下の計算式によって導き出すことが可能です。
返済比率（％）＝年間ローン返済額÷年間現況家賃収入
たとえば、毎月100万円の家賃収入があり、ローン返済額（金利等を含む）が50万円であれば、返済比率は50%です。
残りの50％から不動産投資にかかる諸経費（管理費や修繕費など）と、固定資産税を支払わなくてはなりません。
諸経費と固定資産税を足すと家賃収入の20％ほどになり、また空室のリスクを10％ほどは想定しておく必要があるため、運用費（諸経費+固定資産税+空室率）は30％ほどになります。
仮に返済比率が50％の場合、運用費を差し引くと残りは20％なので、「空室になった」「修繕が必要になった」という際、キャッシュフローがゼロどころかマイナスになる恐れも…。
つまり、安全な不動産投資をするためには、返済比率をさげ、ローンの借入額を少なくすることが大切なのです。
不動産投資における返済比率は何%以下が理想？
返済比率の安全度の目安は以下の通りです。
返済比率40％以下：安全
返済比率50％以下：比較的安全
返済比率55％以下：注意
返済比率55％以上：危険
安全な不動産投資を実現するための理想的な返済比率は、40％以下もしくは50％以下です。
返済比率を維持するためにも、家賃収入が期待できる物件、いわゆる利回りが高い物件を選んで家賃収入を増やしましょう。
利回りが高い物件が見つからないという場合でも、自己資金に厚みを持たせて借入額を減らせば返済比率を下げられますよ。
不動産投資における毎月の運営費は、ローンを組んでも、自己資金でまかなっても変わりませんが、返済比率をコントロールすることで無理なく不動産投資を行えます。
まとめ
不動産投資において“返済比率”は重要です。
利回りが良い投資物件を運用しても、返済比率が50％以上だとやりくりは苦しくなりますが、理想的な返済比率を保てればキャッシュフローがマイナスになる心配は少ないでしょう。
また、経済情勢の変化などによってローンの金利が高くなると返済比率も高まりますが、50％以下に保っていれば多少比率が上がっても対処が可能です。
安全な不動産投資のためにも、返済比率を意識して投資物件を探してみてくださいね。
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