不動産投資した賃貸物件には、空室率をいかに抑えるかとの問題以外にも、建物には必ず必要となってくる修繕費も準備しておく必要があります。
今回は修繕費の中でも特に高額になりやすい、RC造マンションの外壁タイルの修繕費について、まとめていきます。
RC造マンション外壁タイル修繕費①：定期報告とタイルの全面打診調査
建築基準法第12条において、建築物などの経年劣化について点検し、報告をしなければならない定期報告制度が定められています。
対象となる建物は都道府県によって若干の違いはあるものの、マンションのような共同住宅については、多くの住民が住んでいることから特定建築物としての扱いを受けています。
その点検によって、修繕が必要である場所などが特定され、修繕計画を立てていくことになります。
特にタイル貼りRC造マンションについては、平成20年の法改正により、外壁の全面打診調査が義務付けられました。
内容としては、竣工や大規模修繕から10年を目安に定期報告において、全面打診調査を行うものです（一部例外もあり）。
タイル貼りはコンクリートを守り、外観の見栄えが良いために、不動産投資物件でも好まれる傾向がありました。
外壁タイルはたしかに日差しや雨風に強いのですが、一方でタイルの接着については劣化します。
そのため、施工不良があった物件において、タイルが剥がれて落下し、通行人が負傷する事故が相次いだのです。
そのため、外壁タイルの全面打診調査が義務付けられたのです。
RC造マンションの外壁タイル修繕費②：外装タイルの修繕費概算
資産性を保つためにメンテナンスに重きをおいているマンションの場合には、タイル張替えの修繕を定期的に行うものですが、義務化される前にそれを怠っていた場合には、剥がれやすい状態になっているケースもあります。
中古マンションなどを購入する場合には、注意すべき点でもあります。
実際に打診調査を行ってみると、全面積の数％、状態が良くても全面積の1%程度は張替えが必要になることがほとんどです。
タイルの全面打診調査については、足場を組まないロープ作業なども選択できるため、比較的費用を抑えることができます。
しかし修繕については、大規模修繕となり足場を組む必要があるため、費用が高額になりやすく、8-9世帯程度の小規模マンションであっても500万円を超え、中規模や大規模であれば、数千万単位の費用となります。
不動産投資ではこのような修繕が定期的に行われることを念頭に置き、その負担した費用をどのように経費として計上していくかについても綿密に計画していく必要があるのです。
まとめ
賃貸物件などの不動産投資を成功させるためには、不動産を購入した後の運営が重要になります。
特にRC造マンションの不動産投資を行う場合には、定期報告を起因とする修繕についても計画的に行い、経費計上していかなければなりません。
大阪府内で不動産投資を始めようかご検討中の方は、ホームメイト四ツ橋本町店までお気軽にお問い合わせください。
