資産形成の一つとして、不動産投資は有効な手段の一つです。
不動産投資は物件選びから購入、それに伴う手続きも複雑で専門的な知識が必要になる場面が多くあります。
また、購入後も実際の不動産の運用やローンについて頭を悩ます場合もあるでしょう。
そのため、不動産投資を始める前にはまず情報を集め、下調べをすることが大切です。
この記事では、不動産売買の手法のひとつである「中間省略登記」の仕組みやメリット、デメリットについてわかりやすく解説していきます。
ぜひ、参考になさってください。
不動産投資に役立つ「中間省略登記」の仕組みとは？
不動産売買は一般的に売主と買主の二者間で行われますが、中間省略登記の場合には間に第三者が加わります。
例えば、売主Aから土地を購入したBが、その土地をCへと販売した時に所有権はA→B→Cと移動します。
しかし中間省略登記では、真ん中にいるBの登記を省略し、直接AからCへ移転登記をするのです。
Bは登記を省略していますから、登記の際に必要な登録免許税と、登記をすると発生するはずの不動産取得税のどちらもかからず、節税効果が出ます。
この仕組みを正式には「新中間省略登記」と呼びます。
不動産投資に役立つ「中間省略登記」の2つの手法
新中間省略登記の契約手法は「直接移転売買方式」と「買主の地位の譲渡方式」の2種があります。
「直接移転売買方式」では、売主Aから土地を購入したBが、その土地をCへと販売する時に、Bは登記を行わずCがAから直接登記をします。
これを「第三者のための契約」とも呼びますが、Bには所有権がなくCに所有権を取得させるための債務をBが負担する、という趣旨の特約が必須となります。
この場合のBは仲介者としての役割となるため、不動産会社であるケースが多いです。
「買主の地位の譲渡方式」では、売主Aから土地を購入したBが、Cに契約上の地位の譲渡をする流れです。
この譲渡にはAの同意が必要で、CがAに代金を支払うことでAからCに所有権が移ります。
ただし、この方式ですと契約が2つになり、それに伴う書類が増えてしまうので「直接移転売買方式」の方が主流になっています。
不動産投資に役立つ「中間省略登記」のデメリット
中間省略登記にもリスクがつきものです。
Bは登記を省略されていますので、Bとの不動産の売買が終了したあとでも登記名義はAのままです。
すると、BがいざCと契約しようとしていても、Aが先にCではなく第三者のDに所有権移転登記をしたとしたら、Bには対抗策がないのです。
このリスクを回避するためには、予め根抵当権設定の仮登記を行うと良いでしょう。
また、Bの存在はそもそも登記には乗らないため、取引経過が正確にわからないことがトラブルの元になりがちなので、注意する必要があります。
金銭面でのトラブルをなくすためには、Bの立場でしたらAとCとの契約を同時決済することをおすすめします。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
中間省略登記も手続き面での複雑さはありつつも、登記が省略できるBのメリットである節税は魅力的です。
リスクを把握し抑えた上で制度を上手く使って、ぜひ不動産投資へ有効に活用させたいものですね。
大阪府内で不動産投資を始めようかご検討中の方は、ホームメイト四ツ橋本町店までお気軽にお問い合わせください。
