Ａ：貸主（所有者）
Ｂ：賃借人兼転貸人
Ｃ：転借人
賃貸借契約期間
ＡがＢに転貸を目的とした賃貸借契約（以下原契約）を締結しており、ＢがＣに転貸している場合、ＢＣ間の転貸借契約書の確認はもとより、ＡＢ間の契約についても確認する必要があります。まずは契約期間、この物件を購入した場合、購入者はＡとなるわけですが、Ｂとの契約期間がいつまでで、更新についても確認しておくべきでしょう。更新時に家賃の見直しなどが明記されており期間満了と共に家賃が下落してしまう恐れがあったりします。
解約について
サブリース中の収益物件購入にあたっては一番大事と言っても過言ではありません。ＡＢ間の原契約の解約がスムーズに行えず売買契約自体が難航するケースも稀ではありません。元来、賃貸借契約の解約については借主側からの解約については容易ですが、貸主側からの解約については①正当事由に基づく半年以上前の予告②書面による通知③借主の承諾、が定義されております。特約によって別段の取り決めをする事は可能ですが、①の正当事由が解約理由に当たらないケースもあるのです。例えば「自分が使うから」や「身内に貸すから」というのは認められない判例もございます。サブリース中の物件で言えば「自分で管理するから」や「サブリース会社を変えたい」というのは一口に解約理由として正当とは言えず、慎重な協議が必要となってきます。
修繕費用の負担について
一般的には、サブリース中の場合、賃借人であるＢが空室になった際の居室内リフォームなどの営繕を行いますが、経年劣化による故障の場合の取り決めについても確認しておく必要がございます。対象物件が区分所有建物の場合は主に給湯器やエアコン、ライフラインがメインになりますが、一棟収益物件の場合は共用部の清掃や外壁、各部塗装や各種法定点検など細部わたって確認し、どこまで担保されるのかを確認しておくと良いでしょう。
まとめ
ＡＢ間、ＢＣ間の契約内容をしっかり確認し、本当にサブリースした方が良いのか、メリットとデメリットをしっかり把握し購入するか否かの判断をされると良いかと思います。
当社では、ご購入前にその点をしっかり調査しお伝えいたしますが、
既にご購入されたお客様に関しましても、無料にて調査、ご相談に応じますのでお気軽にお問い合わせ下さいませ。
